Риски покупки квартиры по доверенности
Покупка квартиры по доверенности‚ особенно от пожилого человека‚ несет в себе определенные риски‚ которые необходимо учитывать. В таких случаях стоит особо внимательно проверять документы и удостоверяться в дееспособности продавца. Важно помнить‚ что доверенность может быть подделана‚ отменена или просрочена. Также существует риск‚ что продавец не в полной мере осознает свои действия из-за возраста или состояния здоровья. Чтобы обезопасить себя‚ необходимо провести тщательную проверку доверенности‚ встретиться с собственником квартиры лично‚ а также проконсультироваться с юристом по недвижимости.
Встреча с собственником и проверка нотариуса
Прежде всего‚ необходимо пообщаться с собственником недвижимости. Без этого не стоит покупать жилье даже в тех случаях‚ когда он‚ со слов доверенного лица‚ очень болен‚ лучше подождать‚ когда довер ителю станет получше‚ и встретиться с ним. Можно съездить к нему домой или в больницу. А если собственник живет за границей‚ лучше попросить доверенное лицо или риелторскую компанию‚ которая занимается продаж ей жилья ‚ чтобы владелец приехал (это невозможно лишь в редких случаях). На такой встрече надо настаивать‚ даже если риелторы будут говорить о том‚ что продавцу срочно нужны деньги‚ или о том‚ что данная сделка ― часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично‚ можно понять‚ насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость‚ а также ― почему доверил продажу третьему лицу. Естественно‚ покупать жилье стоит только тогда‚ когда полученная информация не вызывает вопросов.
Если нет никакого подвоха‚ то риелторская компания и доверенное лицо с пониманием относятся к пожеланию покупателя‚ собственник жилья соглашается на встречу‚ и все участники альтернативы готовы ждать⁚ для тех‚ кто действительно хочет выйти на сделку‚ в этом нет ничего страшного‚ ведь очередь из покупателей и продавцов‚ как правило‚ не стоит. А вот если встретиться с владельцем не дают‚ да еще и сделку торопят это повод задуматься о ее чистоте‚ в таком случае риск дальнейших проблем очень велик.
Также нужно обязательно проверить нотариуса‚ заверявшего доверенность. Посмотреть‚ есть ли такой нотариус на самом деле‚ не исключен ли он из списка нотариусов. Такую информацию получить несложно она есть в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить саму доверенность⁚ при каких обстоятельствах она выдавалась‚ какие документы при этом предъявлялись‚ увы‚ практически невозможно. Обратиться к нотариусу с подобным запросом‚ конечно‚ можно‚ но по закону о нотариате он не имеет права разглашать какую-либо информацию о своих нотариальных делах без решения суда. Поэтому надо заранее готовиться к возможному суду‚ чтобы получить статус добросовестног о приобретателя и остаться в приобретенной недвижимости.
Например‚ у доверенного лица или собственника надо запросить справки о том‚ что владелец квартиры не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете . Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде‚ он будет считаться добросовестным‚ потому что пытался себя обезопасить. Правда‚ стоит отметить‚ что и эти справки могут быть поддельными. Чтобы не обмануться‚ надо знать‚ что такие документы (во всяком случае москвичам) выдаются по месту регистрации‚ т.е. если человек зарегистрирован в одном районе‚ в другом справки ему не дадут. Таким образом‚ когда собственник продаваемого жилья из одного района‚ а справка из другого‚ это должно настораживать. Кроме того‚ на справках стоит печать и подпись врача‚ по этим данным можно и нужно проверить их подлинность‚ например‚ узнать в поликлинике‚ есть ли такой врач‚ пообщаться с ним и т.п. Такую информацию медицинские учреждения‚ конечно‚ сообщать не обязаны‚ но адвокатам и юристам‚ как правило‚ сообщают.
Проверка доверенного лица и доверенности
Необходимо проверить и доверенное лицо‚ посмотреть его паспорт. Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать)‚ но должен быть российским так есть хоть какая-то уверенность‚ что он не гастарбайтер и не сбежит так легко‚ как‚ например‚ обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе‚ где находится продаваемая квартира (для Москвы соответственно лучше московская прописка).
Кроме того‚ для покупателя лучше‚ чтобы доверенность была не генеральной‚ и не с правом получения денег‚ а без этого права‚ чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная‚ надо попытаться обезопасить себя‚ передав деньги не доверенному лицу‚ а продавцу. А если это невозможно‚ необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку‚ подтверждающую‚ что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя‚ и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда‚ когда собственник готов продать‚ но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.
Конечно‚ в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю‚ ведь он может и передумать‚ поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами‚ и когда сделка пройдет‚ покупатель сможет его забрать так у него будет доказательство‚ что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда‚ расписку может написать и мошенник‚ особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку‚ ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться‚ идеальный же вариант‚ когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.
Гораздо надежнее‚ если доверенность будет конкретной⁚ разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано‚ что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях)‚ это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например‚ на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб.‚ а доверенное лицо продало за 3 или 4 млн‚ в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку‚ а покупателю придется нервничать и в результате‚ возможно‚ лишиться приобретенного жилья. И‚ кстати‚ доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально‚ чтобы вернуть квартиру. Но далеко не факт‚ что покупатель при этом вернет все свои деньги.
Советы адвоката
Пожалуй‚ самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей обратиться к юристам. В принципе‚ чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы‚ обычно у них есть юридический отдел‚ но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту‚ чтобы он прошел по всей цепочке сделок‚ которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать‚ они получают деньги с этого‚ и чем быстрее пройдет сделка‚ тем им лучше. У юристов же другая задача‚ они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу‚ и чем более достоверные данные они предоставят‚ защитив покупателя недвижимости от мошенников‚ тем выше будет их репутация‚ а значит‚ и больше клиентов.
Что касается гонораров‚ то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки‚ нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и‚ рассказав обстоятельства намечающейся сделки‚ получить правильный алгоритм своих действий и советы‚ на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки‚ когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий‚ например‚ адвокат может подсказать‚ стоит ли покупать‚ если продавец (и доверитель) выпивает‚ или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1‚5 ⎯ 2‚ максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги‚ особенно если учесть‚ что когда сделка уже свершается‚ исправить все намного сложнее‚ а потерять можно гораздо больше‚ чем стоимость консультации.
Не пронесло
Если покупатели относятся к сделке‚ в которой фигурирует доверенность‚ внимательно и осмотрительно‚ анализируют ситуацию‚ находят опытных и добропорядочных риелторов и обращаются к юристам‚ избежать проблем удается практически всегда‚ в противных же случаях‚ как правило‚ доходит до суда.
Наиболее тревожен первый год после покупки‚ так как срок исково й давности по сделкам с недвижимостью один год‚ в этот период бывший собственник или заинтересованные лица (его наследники‚ близкие родственники) могут оспорить сделку. Так что если в течение года повестка в суд не пришла‚ можно немного успокоиться‚ но совсем расслабляться не стоит‚ так как срок исково й давности определяется не с даты сделки‚ а с момента‚ когда истец мог узнать о незаконности и неправомерности купли-продажи. Например‚ квартиру по доверенности продает отец‚ находящийся в психоневрологическом диспансере‚ а его сын скажем‚ капитан дальнего плавания‚ приезжает домой и узнает об этом спустя пять месяцев. При таких обстоятельствах у него есть еще год‚ чтобы отменить […] […] [end of information from the Internet]