Эскроу-счет⁚ опыт использования и отзывы покупателей

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет это специальный банковский счет, который используется для снижения рисков при заключении сделки купли-продажи․ Сторонами выступают покупатель и застройщик, но в отличие от обычных сделок здесь на сцену выходит третий участник банк․ Эскроу-счет ౼ это банковский счет с зафиксированными договором условиями․ Основной момент, который нужно знать о счёте эскроу, ー что это, простыми словами, один из способов обезопасить сделку по купле-продаже․ Рассмотрим, когда и кому его выгодно заключать, какие юридические нюансы надо учитывать․

Преимущества эскроу-счета для покупателей

Внедрение эскроу-счетов в сфере недвижимости было вызвано необходимостью защитить интересы покупателей․ Раньше застройщики могли использовать деньги дольщиков не по назначению, что приводило к многочисленным случаям обмана․ Эскроу-счет стал надежной гарантией того, что средства покупателя будут использованы только на строительство объекта и не попадут в руки недобросовестного застройщика․

Одним из главных преимуществ эскроу-счетов является защита интересов покупателей․ Средства находятся под контролем банка, что исключает возможность их нецелевого использования застройщиком․ Это позволяет минимизировать риски недостроя и финансовых потерь․ В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства по договору, деньги возвращаются покупателю в полном объеме․

Покупатель может быть уверен, что его средства будут направлены на строительство объекта․ Он также не рискует потерять деньги, если застройщик обанкротится․

Эскроу-счет обеспечивает прозрачность сделки․ Покупатель может в любой момент проверить состояние счета и убедиться, что его средства находятся в безопасности․ Доступ к счету имеет только банк, который выполняет роль независимого посредника․

Покупатель может быть уверен, что деньги не будут использованы на другие цели, например, на финансирование других проектов застройщика․

Эскроу-счета способствуют повышению доверия к застройщикам и делают покупку недвижимости в новостройке более безопасной для покупателей․

В отзывах о работе системы эскроу часто отмечается, что она делает процесс покупки недвижимости более прозрачным и безопасным, уменьшает риски для покупателей․ Покупатели отмечают, что чувствуют себя защищенными и уверены в том, что их деньги не будут потеряны․

Опыт использования эскроу-счета в новостройках

В России эскроу-счета стали обязательными для долевого строительства со второй половины 2014 года․ Это было сделано для того, чтобы защитить покупателей от обмана со стороны застройщиков․ Счета эскроу для застройщиков, привлекающих деньги дольщиков для строительства жилья и других объектов, согласно 214-ФЗ, стали обязательны с 01․07․2019 г․, то есть для всех проектов, где первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) зарегистрирован после 01․07․2019 г․

Опыт использования эскроу-счетов в новостройках показывает, что система эффективна․ Она позволяет обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков и свести к минимуму риски недостроя․ Счета эскроу стали неотъемлемой частью рынка недвижимости в России․ Покупатели начинают более спокойно относиться к покупке квартир в новостройках․

Триггером для разработки закона послужил Краснодарский край, у которого после зимней Олимпиады в Сочи случился бум строек и масштабная миграция в край․ Регион возглавил топ по брошенным дольщикам, и у государства появилась задача регулировать застройщиков․ Это сузило рынок частных девелоперов, которым пришлось либо уйти, либо объединиться в корпорации․

Раньше застройщик строил дом на свой капитал․ Чтобы его создать, он продавал квартиры по договору долевого участия, в котором передавал покупателю не жилплощадь, а права на неё․ Чем более ранней была стадия стройки, тем дешевле продавалась квартира и, соответственно, были выше риски․ В один момент стройку можно было заморозить, а дольщикам оставалось только ждать или идти в суд․

Сейчас застройщик строит так же, по договору долевого участия, но на кредитные средства, которые ему выдаёт банк поэтапно․ Забрать куш и сбежать больше не выйдет․ Деньги на эскроу-счёте заморожены, и застройщик получает их только после того, как сдаст дом․ Больше нет смысла продавать дёшево на старте, раз деньги заберёшь только в конце․ Купил дёшево продал дорого уже не работает так быстро․

На практике до сих пор встречаются объекты, которые были запущены в продажу до 01․07․2019 г․ и достраиваются по старым правилам (с использованием спецсчетов застройщиков) или в так называемом смешанном режиме (продажи были открыты до 01․07․2019 г․ по спецсчетам застройщиков, а после 01․07․2019 г․ идут через эскроу)․ Но по мере завершения и ввода таких объектов на рынке останутся только продажи по эскроу это обязательно для любых сделок по новым объектам в долевом строительстве в силу закона 214-ФЗ․

Технически купить квартиру у застройщика без применения эскроу можно, но только при условии, что дом готов не менее, чем на 30․ Тогда застройщик может привлекать для окончания строительства не кредитные деньги, а средства дольщиков․ Это требование содержится в постановлении 480, которое подписал Дмитрий Медведев 22 апреля 2019 г․ На деле же почти все сделки с ДДУ заключаются с применением эскроу․

Отзывы риелторов о системе эскроу

Риелторы, работающие на рынке недвижимости, отмечают, что система эскроу-счетов стала важным шагом в направлении повышения безопасности сделок с недвижимостью․ Они подчеркивают, что эскроу-счета уменьшают риски для как покупателей, так и продавцов․

Эскроу это попытка на законодательном уровне обезопасить дольщиков, сохранив их деньги․ Узнали у специалистов рынка, как они относятся к такой схеме оформления сделок и в чём видят её плюсы и минусы․

Ася Бортич, агент по недвижимости, г․ Санкт-Петербург⁚

Плюсы сделок с эскроу в том, для чего они были созданы⁚ на сегодня это самая законодательно защищенная схема покупки недвижимости․ Если раньше я, как агент, старалась убедить клиента, что эскроу лучше аккредитива, то сейчас все уже понимают и сами требуют эскроу․

Ярослав Кисляков, риелтор АН Этажи, г․ Москва⁚

Эскроу-счета упрощают работу риелтора․ Раньше приходилось убеждать клиентов в необходимости использовать аккредитив, а теперь все уже сами знают о эскроу и требуют его использования․

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, платформы по объединению крупнейших застройщиков с портфелем от 1 млн кв․ м⁚

Эскроу позволяет застройщикам более спокойно работать с покупателями․ Они уверены в том, что деньги будут использовать по назначению, и не будут конфискованы до сдачи объекта․

Ася Бортич, агент по недвижимости, г․ Санкт-Петербург⁚

Ещё до массового внедрения системы эскроу на рынке нового жилья мы использовали этот инструмент в сделках на вторичном рынке․ Вспоминается сделка, где покупатель и продавец обратились к нам за юридическим сопровождением․ У сторон было избыточное количество претензий и условий друг к другу⁚ помимо низкой общей правовой осведомлённости, стороны были крайне недоверчивы друг к другу․ Мы смогли убедить стороны провести сделку именно через счёт эскроу банка Санкт-Петербург, заложив множественные условия в договор․ Это было более трёх лет назад⁚ в то время довольно сложно было донести до сторон-участниц сделки, что такое счёт эскроу и чем он отличается от аккредитива и иных, более привычных систем расчётов․ Сейчас ситуация заметно улучшилась⁚ вырос уровень осведомлённости граждан․ Всё чаще не только я, как агент, контролирую наличие эскроу при подборе квартиры для своего клиента․ Появляются заказчики, которые среди параметров поиска (локация, требования к планировке и инфраструктуре) выдвигают наличие эскроу в схеме сделки обязательным параметром․